A Reforma Tributária para Corretores e Imobiliárias: IBS, CBS, Simples Nacional e a Nova Arquitetura da Corretagem

Resumo

A Emenda Constitucional nº 132/2023 e sua regulamentação infraconstitucional, especialmente pela Lei Complementar nº 214/2025 e pelas alterações posteriores promovidas pela Lei Complementar nº 227/2026, introduziram a mais profunda transformação da tributação brasileira sobre o consumo desde a Constituição de 1988. A substituição progressiva de PIS, Cofins, ICMS e ISS pela Contribuição sobre Bens e Serviços — CBS — e pelo Imposto sobre Bens e Serviços — IBS — institui no país um modelo de Imposto sobre Valor Adicionado em estrutura dual, acompanhado de não cumulatividade, tributação no destino, novos documentos fiscais, mecanismos de creditamento e regras específicas para determinados setores.

No mercado imobiliário, essa transformação possui características próprias. A legislação não submeteu a corretagem, a administração de imóveis, a locação, a incorporação ou a alienação imobiliária a uma lógica indistinta de tributação. Ao contrário, criou um regime específico para bens imóveis e estabeleceu reduções próprias das alíquotas aplicáveis a esse conjunto de operações. Para corretores e imobiliárias, entretanto, a análise não pode se limitar à comparação entre a carga atual e uma futura alíquota nominal de IBS e CBS. A efetiva repercussão econômica dependerá de fatores como faturamento, estrutura de custos, possibilidade de aproveitamento de créditos, composição da folha, enquadramento no Simples Nacional, perfil dos clientes, participação de pessoas jurídicas na carteira, divisão de comissões, estrutura contratual e custo de conformidade.

A questão central deste estudo, portanto, não é indicar antecipadamente qual regime será superior para todos os profissionais do setor, mas estabelecer os critérios técnicos que permitirão que cada empresa ou corretor compreenda sua própria operação e tome decisões fundamentadas ao longo do período de transição.

1. A Reforma Tributária do Consumo e o risco de reduzi-la a uma alíquota

Grande parte do debate público sobre a Reforma Tributária foi concentrada em torno de uma pergunta aparentemente simples: qual será a nova alíquota? Essa forma de abordagem é insuficiente, especialmente no mercado imobiliário, porque a reforma não modifica apenas percentuais. Ela altera simultaneamente a forma de incidência, a lógica de créditos, o local da tributação, as obrigações documentais, a relação entre fornecedor e adquirente, os mecanismos de fiscalização e a importância econômica da formalização.

A CBS é um tributo federal. O IBS é compartilhado entre Estados, Distrito Federal e Municípios. Em conjunto, formam aquilo que se convencionou chamar de IVA Dual brasileiro. PIS e Cofins serão substituídos pela CBS, enquanto ICMS e ISS serão gradualmente substituídos pelo IBS. Isso, entretanto, não significa que a nova arquitetura absorva todo o sistema tributário. Tributos incidentes sobre renda, patrimônio ou folha continuam existindo conforme a natureza e o regime do contribuinte. IRPJ, CSLL, IRPF, contribuições previdenciárias e demais obrigações não desaparecem apenas porque o país passou a adotar um novo modelo de tributação do consumo.

Por essa razão, afirmações como “o corretor pagará 14%” ou “a imobiliária pagará 28%” precisam ser tratadas com cautela. Uma alíquota nominal de IBS e CBS não representa, isoladamente, a carga tributária total de uma empresa ou de um profissional. A análise correta exige a observação conjunta do regime tributário, dos créditos, da folha, dos custos, da estrutura de despesas e da própria natureza das operações realizadas.

2. A alíquota de 28% deve ser tratada como referência, e não como dado definitivo

Outro ponto que merece especial cuidado metodológico é a utilização de percentuais próximos de 28% em simulações sobre IBS e CBS. Esse número aparece frequentemente em estudos e apresentações, mas não deve ser apresentado como alíquota definitiva e universal do novo sistema. A arquitetura constitucional e legal da Reforma prevê calibração das alíquotas de referência ao longo do período de transição, razão pela qual qualquer cálculo atual deve ser identificado expressamente como exercício hipotético.

Se este artigo utiliza uma alíquota conjunta de 28% para fins ilustrativos, a leitura correta é a seguinte: considera-se, exclusivamente para uma simulação, uma alíquota-padrão conjunta hipotética de 28%. A diferença entre estimativa e norma não é uma questão de estilo ou de prudência retórica; é uma distinção indispensável para qualquer análise que pretenda conservar rigor técnico.

3. O regime específico do mercado imobiliário

A Lei Complementar nº 214/2025 criou tratamento específico para operações com bens imóveis. Esse regime abrange alienação, incorporação imobiliária, parcelamento do solo, locação, cessão onerosa, arrendamento, construção, administração e intermediação imobiliária. A legislação estabelece redução de 50% das alíquotas de IBS e CBS para as operações abrangidas pelo regime específico e, para locação, cessão onerosa e arrendamento, redução de 70%.

Essa terminologia deve ser preservada com precisão. Não se trata de redução de 50% da base de cálculo da corretagem. Trata-se de redução das alíquotas. Essa distinção é relevante porque a própria legislação imobiliária também trabalha com outros mecanismos, como redutor de ajuste, redutor social e créditos tributários. São institutos diferentes, com finalidades e efeitos distintos, e a linguagem utilizada precisa refletir essa diferença.

Considerando apenas como exemplo uma alíquota-padrão conjunta hipotética de 28%, a redução de 50% resultaria em uma alíquota nominal de 14% para as operações abrangidas. Esse cálculo é útil para compreensão, mas não deve ser confundido com a carga tributária total do contribuinte. Ainda permaneceriam fora dessa equação, conforme o regime adotado, tributos sobre lucro, folha, contribuições previdenciárias e outros componentes.

4. A redução aplicável às profissões regulamentadas não deve ser confundida com a regra imobiliária

A Constituição também prevê redução de alíquotas para determinadas profissões intelectuais de natureza científica, literária ou artística fiscalizadas por conselho profissional. Essa previsão não deve ser automaticamente transposta para a atividade de corretagem apenas porque o corretor de imóveis é profissional regulamentado e submetido a conselho de fiscalização.

A intermediação e a administração imobiliária foram inseridas em um regime específico do setor. Para essas operações, a legislação complementar estabeleceu redução própria de 50%. Em matéria tributária, a análise precisa respeitar a regra especial aplicável à atividade, evitando analogias que possam conduzir a uma interpretação incorreta.

5. A não cumulatividade modifica a leitura da carga tributária

Uma das principais características do IBS e da CBS é a sistemática de não cumulatividade. No regime regular, a empresa gera débitos nas operações realizadas e pode apropriar créditos relativos a determinadas aquisições, observadas as condições legais. O tributo líquido devido decorre, portanto, da diferença entre os débitos e os créditos efetivamente apropriáveis.

Esse mecanismo altera profundamente a forma de analisar empresas de serviços. Duas imobiliárias podem apresentar o mesmo faturamento mensal e, ainda assim, suportar carga econômica diferente. Uma empresa enxuta, sem sede física, com baixo investimento em mídia, poucos softwares e pouca contratação de serviços de terceiros, tenderá a apresentar menor volume de créditos. Outra imobiliária, com estrutura física, equipe, tecnologia, mídia, serviços jurídicos, fornecedores e terceirizações, pode construir uma base creditável significativamente diferente.

Essa diferença não permite concluir automaticamente que a empresa com maior estrutura pagará menos imposto. O que se pode afirmar é que, no novo sistema, a análise da tributação passa a depender também da composição econômica das despesas. A simples observação do faturamento deixa de ser suficiente.

6. Despesa não é sinônimo de crédito tributário

Outro ponto que exige precisão é a distinção entre gasto empresarial e crédito de IBS ou CBS. Uma empresa pode possuir uma despesa necessária à sua atividade e, ainda assim, essa despesa não produzir crédito. Da mesma forma, pode existir um gasto que gere crédito somente se atendidas determinadas condições legais e documentais.

Por isso, o diagnóstico tributário de uma imobiliária não deve se limitar a levantar quanto ela gasta. É necessário identificar quanto desse gasto possui natureza potencialmente creditável, se existe documentação idônea, se o fornecedor está devidamente identificado e se a operação preenche os requisitos legais para apropriação.

Esse trabalho transforma a gestão contábil em instrumento de decisão econômica. O novo sistema exige mais qualidade de informação e maior integração entre contabilidade, financeiro e operação.

7. O Simples Nacional permanece na estrutura tributária brasileira

A Reforma Tributária não extinguiu o Simples Nacional. Esse dado é especialmente relevante para o mercado imobiliário, formado por grande número de empresas de pequeno porte e estruturas individuais de corretagem. O regime favorecido permanece, embora passe por adaptações decorrentes da introdução de IBS e CBS.

A legislação também permite que determinadas empresas permaneçam no Simples para os demais tributos e optem pelo recolhimento de IBS e CBS segundo as regras do regime regular. Essa possibilidade deu origem, na linguagem prática do mercado, ao chamado Simples híbrido. A empresa continua formalmente enquadrada no regime favorecido, mas retira IBS e CBS da guia unificada e passa a apurá-los separadamente por meio da sistemática de débitos e créditos.

Essa escolha pode parecer simples quando apresentada apenas como comparação de alíquotas, mas não é. Ela exige estudo da operação real.

8. Simples integral ou IBS/CBS por fora do DAS

A primeira alternativa é permanecer integralmente no Simples Nacional, com IBS e CBS inseridos na lógica do regime favorecido. Nesse modelo, a empresa preserva maior simplicidade operacional e não passa a depender integralmente da sistemática regular de débitos e créditos para sua apuração própria.

A segunda alternativa é permanecer no Simples para os demais tributos e recolher IBS e CBS pelo regime regular. Nesse caso, a estrutura de custos potencialmente creditáveis passa a ter importância direta sobre a apuração desses dois tributos. A empresa assume maior complexidade, mas também passa a operar sob uma lógica que pode se tornar economicamente relevante em determinados perfis empresariais.

O ponto central é que nenhuma dessas alternativas pode ser considerada superior por definição.

9. A hipótese de vantagem do Simples para estruturas enxutas

Em uma análise inicial, empresas individuais ou imobiliárias de estrutura muito reduzida, com pouca folha, baixos custos operacionais e reduzida geração de créditos, apresentam uma hipótese razoável de permanência economicamente vantajosa no Simples integral. Essa hipótese é particularmente plausível quando a carteira é predominantemente formada por pessoas físicas e quando os clientes não utilizam créditos tributários como variável relevante de decisão.

Entretanto, essa conclusão não deve ser apresentada como regra universal. É necessário observar receita bruta acumulada, Anexo do Simples, Fator R, folha, pró-labore, custos creditáveis, crescimento projetado, margem, perfil da carteira, participação de pessoas jurídicas e custo de conformidade. Uma empresa atualmente pequena pode estar estruturando crescimento que, em poucos anos, modifique completamente sua posição tributária.

Assim, a recomendação correta não é “permaneça no Simples”, mas “simule a operação antes de decidir”.

10. O perfil do cliente passa a ter relevância tributária

Outro elemento que ganha importância com a Reforma é a identidade tributária do cliente. Uma imobiliária que atua predominantemente com consumidores finais pessoas físicas possui dinâmica diferente de uma empresa que presta serviços para incorporadoras, loteadoras, fundos, holdings ou empresas sujeitas ao regime regular.

Nas relações B2B, o eventual crédito gerado pela contratação pode participar da decisão econômica do tomador. Isso significa que o prestador deixa de analisar apenas quanto imposto paga e passa a considerar também quanto crédito pode gerar para seu cliente, quando esse crédito for legalmente permitido.

Em determinadas situações, o custo econômico efetivo de um serviço empresarial pode ser entendido como o preço bruto pago menos o crédito tributário aproveitável pelo adquirente. Essa lógica não substitui a análise jurídica de cada operação, mas introduz uma nova variável comercial. O prestador nominalmente mais barato pode não ser, necessariamente, o prestador de menor custo líquido para uma empresa.

11. O optante pelo Simples e os créditos do adquirente

Também seria incorreto afirmar que uma empresa do Simples nunca gera crédito ao adquirente. A legislação estabelece regras próprias para compras de bens e serviços de optantes pelo regime favorecido. O crédito do adquirente, quando permitido, depende do regime, da operação e dos limites aplicáveis.

Essa diferença reforça a necessidade de comparação. Uma empresa pode permanecer integralmente no Simples e produzir determinado efeito creditório para seus clientes, enquanto outra pode optar pelo regime regular de IBS e CBS e gerar estrutura distinta. Para empresas com grande exposição ao mercado B2B, essa diferença pode participar da formação de preço, da negociação e até da competitividade comercial.

12. A corretagem precisa ser analisada também pelo momento, pela base e pelo local da incidência

A discussão sobre IBS e CBS na corretagem não se encerra na alíquota. A operação precisa ser decomposta em pelo menos três dimensões adicionais: momento da incidência, base de cálculo e local da operação.

Nos serviços de administração e intermediação de bens imóveis, a regulamentação estabelece regras próprias relacionadas ao pagamento da remuneração. Quando a operação possui pagamento parcelado, a incidência acompanha a estrutura financeira nos termos regulamentares. Isso aumenta a importância da conciliação entre contrato, pagamento, documento fiscal e contabilidade.

A base corresponde à remuneração da operação. Quando há apenas um intermediador, a identificação é relativamente simples. Quando existem vários profissionais ou empresas participantes, entra em funcionamento a regra específica de individualização das parcelas de comissão.

O local da operação também possui importância prática. Na administração e intermediação de bens imóveis, a regra de destino está vinculada ao local do imóvel. Isso afeta imobiliárias que atuam em diferentes municípios ou Estados e reforça a necessidade de separar sede da empresa e local econômico da operação.

13. Divisão de comissão entre corretores e imobiliárias

A participação de múltiplos intermediadores é estrutural no mercado imobiliário. É comum uma mesma operação envolver captador, corretor vendedor, imobiliária, coordenador e parceiros externos. A legislação do novo sistema reconhece essa realidade e permite individualização das remunerações de cada participante.

Isso significa que não é correto afirmar que a existência de repasses entre corretores produzirá automaticamente dupla tributação sobre a comissão integral. A regra busca atribuir a cada participante a parcela correspondente à sua própria remuneração.

O desafio é documental. Contrato de parceria, identificação dos intermediadores, divisão da remuneração, emissão fiscal, pagamentos e contabilidade precisam manter coerência. Quanto maior a aderência entre essas etapas, menor a probabilidade de divergências futuras.

Essa exigência não deve ser interpretada apenas como aumento de burocracia. Ela também pode melhorar a segurança jurídica das parcerias e reduzir disputas internas sobre comissões.

14. A necessidade de maior precisão nos contratos de corretagem

A tradição do mercado imobiliário consolidou contratos em que a comissão é fixada simplesmente como percentual do valor da venda. Uma cláusula de “6% de comissão” pode parecer suficiente no sistema atual, mas a nova estrutura tributária recomenda maior precisão.

Imagine uma operação de R$ 1 milhão com comissão de 6%, equivalente a R$ 60 mil. Se o contrato considerar os R$ 60 mil como remuneração total já incluídos os tributos, a incidência tributária reduzirá o valor líquido do intermediador. Se o contrato estabelecer 6% acrescidos dos tributos incidentes, o efeito econômico será diferente.

Nenhuma dessas alternativas é universalmente correta. A questão central é evitar ambiguidade e definir previamente quem suporta economicamente o tributo. Em operações de valores elevados, pequenas diferenças percentuais podem produzir efeitos relevantes sobre margem e rentabilidade.

15. Tributação e formação de preço passam a ser inseparáveis

Em um sistema baseado em IVA, a formação do preço não pode ser tratada de maneira independente da tributação. Essa relação é particularmente importante na corretagem porque a remuneração é normalmente calculada sobre ativos de alto valor.

A empresa precisará compreender se sua política comercial incorpora tributos, se há possibilidade de repasse, como os clientes percebem créditos e de que maneira a divisão da comissão afeta a remuneração líquida de cada participante. A tributação deixa de ser um cálculo posterior realizado pelo contador e passa a participar da formação do preço antes mesmo da contratação.

16. A documentação fiscal adquire função econômica

A documentação fiscal sempre teve relevância jurídica e contábil. O novo sistema amplia essa relevância porque documentos podem participar da formação de créditos, comprovar despesas, individualizar remunerações, justificar repasses, reduzir risco de glosa e melhorar a governança.

A nota fiscal deixa de ser vista exclusivamente como documento destinado a comprovar que o prestador pagará imposto. Em determinadas relações, ela também interfere na posição econômica do cliente. Esse efeito é especialmente relevante no ambiente empresarial, em que créditos tributários podem influenciar o custo líquido da contratação.

17. A formalização deve ser analisada pela cadeia completa

Durante décadas, parte do mercado de serviços trabalhou com uma comparação simplificada entre preço com nota e preço sem nota. Essa lógica pode se tornar cada vez mais insuficiente no novo sistema.

Se a contratação formal produz crédito, documentação, segurança jurídica, capacidade de comprovação de custo e menor risco de divergência, o preço nominal passa a ser apenas uma das variáveis. Em determinadas operações, pagar mais nominalmente por um serviço formal pode resultar em custo econômico líquido inferior.

Isso não significa que toda contratação formal será automaticamente mais barata. Significa apenas que o cálculo precisa considerar o resultado integral da cadeia, e não apenas o valor desembolsado no momento da contratação.

18. O que efetivamente muda para a informalidade

A Reforma Tributária não deve ser apresentada como um sistema em que toda transação bancária será fiscalizada de maneira automática. Essa interpretação é tecnicamente inadequada. Um Pix não se transforma, por si só, em autuação, e uma movimentação financeira diferente do faturamento não significa automaticamente irregularidade.

O que muda é a densidade informacional do sistema. Documentos fiscais eletrônicos, registros, declarações, sistemas cadastrais, obrigações acessórias, informações imobiliárias e mecanismos de liquidação passam a formar um conjunto mais integrado. Quanto maior a quantidade de informações estruturadas, maior a capacidade de identificar incompatibilidades.

Uma diferença entre fluxo financeiro e receita pode ser legítima. Valores de terceiros, cauções, reembolsos, empréstimos, antecipações e transferências internas podem justificar movimentações superiores ao faturamento. O problema aparece quando a empresa não consegue demonstrar documentalmente a origem, a natureza, a titularidade e a destinação de determinado valor.

Por isso, a regra econômica mais adequada não é “todo dinheiro será tributado”, mas “todo fluxo relevante precisa ter uma explicação jurídica e documental coerente”.

19. O split payment e seus limites interpretativos

O split payment é um dos mecanismos mais discutidos do novo sistema. Sua função principal é permitir segregação do tributo na liquidação financeira, aproximando pagamento, documento fiscal e recolhimento.

Ele não deve ser confundido com fiscalização bancária universal nem apresentado como mecanismo capaz de identificar automaticamente toda receita omitida. Sua implementação é progressiva e depende de regras operacionais específicas.

O efeito estrutural relevante é a aproximação entre obrigação tributária e fluxo financeiro. Essa aproximação tende a reduzir espaços de inconsistência em cadeias formalizadas, especialmente quando combinada com documentos eletrônicos e sistemas de escrituração.

20. Irregularidade, infração qualificada e crime tributário não são equivalentes

Outro cuidado necessário é separar categorias jurídicas distintas. Uma divergência contábil não equivale automaticamente a fraude. Uma omissão não significa, por si só, lavagem de dinheiro. Uma falha documental não caracteriza necessariamente crime tributário.

Existe uma progressão jurídica que precisa ser respeitada. Erros administrativos podem gerar correções. Infrações tributárias podem gerar multas. Condutas qualificadas por fraude, simulação ou dolo podem produzir consequências mais graves. Crimes tributários exigem enquadramento específico, materialidade, autoria e demais elementos jurídicos.

Essa distinção é especialmente importante em conteúdos técnicos. A análise perde credibilidade quando transforma qualquer falha em crime.

21. O custo da não conformidade tende a crescer

Embora seja incorreto presumir fraude a partir de qualquer divergência, também seria inadequado ignorar o aumento da importância da conformidade. Quanto mais integrado o sistema, maior o valor econômico da documentação correta.

Contratos, notas fiscais, conciliações, identificação de beneficiários, registros de repasses e classificação contábil passam a constituir uma infraestrutura de defesa da empresa. Uma imobiliária capaz de demonstrar quanto recebeu, por que recebeu, quanto lhe pertence e quanto repassou a terceiros possui posição documental mais sólida do que uma operação que depende de reconstruções posteriores.

22. Potenciais ganhos trazidos pela Reforma

A Reforma não deve ser interpretada exclusivamente como aumento de tributação. Existem aspectos que podem melhorar a eficiência econômica de determinadas operações. A não cumulatividade pode reduzir tributação em cascata quando existem créditos efetivamente apropriáveis. A individualização das comissões pode aproximar tributação e remuneração econômica real. A possibilidade de crédito ao adquirente pode tornar prestadores formalizados mais competitivos em relações empresariais. A maior estruturação documental pode reduzir conflitos e aumentar previsibilidade.

Além disso, a redução legal de 50% das alíquotas para o regime específico imobiliário demonstra que o legislador reconheceu particularidades do setor. A existência desse tratamento diferenciado afasta a leitura simplista segundo a qual toda atividade imobiliária ficará submetida integralmente à alíquota-padrão do IVA.

23. Potenciais perdas e pontos de atenção

Também existem riscos claros. O custo de conformidade tende a aumentar. Sistemas, contratos, contabilidade, emissão fiscal e processos internos precisarão de adaptação. Empresas com baixa geração de créditos podem obter resultado desfavorável caso migrem ao regime regular sem estudo adequado. Erros de enquadramento, classificação de créditos ou local de incidência podem gerar impactos relevantes.

A própria decisão entre Simples integral e IBS/CBS pelo regime regular introduz uma complexidade que não existia da mesma forma anteriormente. O contribuinte passa a ter mais alternativas, mas também mais responsabilidade sobre a escolha.

24. Comparação estrutural dos regimes

Manter uma tabela responsiva com os três modelos:

A tabela é explicativa e não pode ser apresentada como recomendação tributária isolada.

25. A matriz econômica da decisão

Uma decisão tributária minimamente defensável deve considerar receita bruta acumulada, faturamento projetado, Anexo do Simples, Fator R, folha, pró-labore, despesas, parcela creditável dessas despesas, percentual de clientes PF e PJ, margem, ticket médio, quantidade de operações, divisão de comissões e custo administrativo.

A fórmula tradicional “tributo = alíquota × faturamento” deixa de ser suficiente. Uma leitura empresarial mais adequada precisará considerar tributos pagos, créditos apropriáveis, custo de conformidade e efeitos comerciais da escolha do regime.

É possível, portanto, que uma empresa pague nominalmente mais imposto e, ainda assim, obtenha resultado econômico melhor, ou que reduza uma alíquota nominal e aumente seu custo global de conformidade. O resultado precisa ser medido.

26. O cronograma entre 2026 e 2033

A Reforma possui implementação gradual. O ano de 2026 funciona como etapa de teste, com referências de CBS de 0,9% e IBS de 0,1%, além de regras próprias para cumprimento de obrigações e compensações.

Em 2027 e 2028, PIS e Cofins deixam de existir e a CBS entra em nova etapa de operação. O IBS permanece inicialmente em patamar reduzido, dividido entre componente estadual e municipal.

A partir de 2029 começa a redução progressiva de ICMS e ISS, acompanhada da expansão proporcional do IBS. Esse processo continua até 2032. Em 2033, o novo sistema alcança sua etapa integral, com extinção de ICMS e ISS na estrutura anterior.

Essa transição é importante porque os efeitos econômicos da Reforma não aparecerão todos ao mesmo tempo. Uma análise feita em 2026 não pode presumir que a carga observada naquele ano represente o sistema definitivo.

27. Setembro de 2026 e a primeira decisão concreta

Em setembro de 2026, a discussão deixa de ser puramente prospectiva para empresas do Simples Nacional. A primeira janela para definição do tratamento de IBS e CBS aplicável ao primeiro semestre de 2027 já está aberta.

A empresa que pretende permanecer com IBS e CBS dentro do Simples não precisa exercer opção pelo regime regular. A empresa que pretende recolher esses tributos separadamente precisa formalizar sua escolha dentro do período regulamentar.

Essa decisão não deveria ser tomada por comparação superficial de alíquotas. Ela exige simulação da operação atual e, preferencialmente, da operação projetada para os próximos anos.

Criar uma caixa editorial discreta:

Atualização de setembro de 2026

> Entre 1º e 30 de setembro de 2026, empresas do Simples Nacional podem formalizar a opção pelo regime regular de IBS e CBS para o primeiro semestre de 2027. Quem permanecer com IBS e CBS dentro do Simples não precisa exercer essa opção. Haverá nova janela em março de 2027 para o segundo semestre.

28. A escolha do regime não deve ser feita olhando apenas o DAS atual

É natural que pequenos empresários comparem quanto pagam hoje com quanto imaginam que pagarão no futuro. O problema é que essa leitura ignora créditos, mudanças de faixa, crescimento, folha, perfil da carteira e custo de conformidade.

Uma imobiliária pequena hoje pode se tornar uma operação com sede, equipe, tecnologia, mídia e carteira B2B em pouco tempo. A decisão tributária precisa considerar a estrutura que a empresa pretende construir, e não apenas o retrato do mês corrente.

29. Plano 5W2H para adequação

Apresentar esta seção como texto dissertativo, com subtítulos, sem transformar em lista de rede social.

WHAT — O que deve ser feito?

O primeiro passo é mapear a operação real da empresa, identificando atividades, receitas, despesas, parceiros, contratos, notas fiscais, clientes, sistemas e fluxos financeiros. O diagnóstico deve permitir que a tributação seja analisada a partir da realidade econômica da imobiliária, e não com base em premissas genéricas.

WHY — Por que?

A análise é necessária porque IBS e CBS introduzem uma relação mais direta entre créditos, despesas, documentação, perfil dos clientes e custo de conformidade. Uma escolha inadequada pode aumentar carga tributária, reduzir margem ou diminuir competitividade.

WHERE — Onde?

A revisão deve alcançar contabilidade, financeiro, contratos, CRM, comercial, compras, tecnologia, emissão fiscal, parceiros e demais áreas que participem da formação de preço ou dos fluxos financeiros.

WHEN — Quando?

A adequação deve começar imediatamente. A transição já está em curso e, em setembro de 2026, empresas do Simples já enfrentam a primeira decisão concreta relativa ao recolhimento de IBS e CBS em 2027.

WHO — Quem participa?

O trabalho não deve ficar restrito ao contador. Dependendo do porte da empresa, devem participar proprietário ou sócios, contador, jurídico, financeiro, comercial, tecnologia e responsáveis pelos contratos.

HOW — Como?

A execução deve começar pelo levantamento da receita bruta, separação das atividades, identificação de despesas, classificação de custos potencialmente creditáveis, análise da carteira PF e PJ, cálculo da carga atual e simulação das alternativas. Depois, devem ser incorporados custo de conformidade e efeitos comerciais.

HOW MUCH — Quanto custa?

Não existe valor universal. O custo da adequação deve ser comparado com economia tributária potencial, custo administrativo e risco de uma decisão inadequada.

30. Perguntas frequentes

Manter uma seção FAQ visível no artigo.

A Reforma Tributária vai cobrar 28% sobre a comissão do corretor?

Não. Percentuais próximos de 28% são utilizados atualmente como referência em simulações. Além disso, o regime específico imobiliário prevê redução de 50% das alíquotas aplicáveis às operações abrangidas.

Qual é a redução prevista para a intermediação imobiliária?

A legislação prevê redução de 50% das alíquotas de IBS e CBS no regime específico aplicável às operações imobiliárias. Isso não significa redução de 50% da carga tributária global da empresa.

O Simples Nacional acaba?

Não. O regime permanece e foi adaptado à nova estrutura tributária.

Uma imobiliária pode continuar no Simples e recolher IBS/CBS fora do DAS?

Sim. A legislação permite essa opção.

Se dois corretores dividirem uma comissão, ambos serão tributados sobre o valor integral?

Não necessariamente. A legislação prevê individualização das parcelas de remuneração, desde que a operação esteja corretamente estruturada e documentada.

Cliente pessoa jurídica pode aproveitar crédito da contratação de uma imobiliária?

Dependendo do regime do adquirente e das condições legais da operação, pode existir direito ao crédito.

Receber comissão por Pix altera a obrigação fiscal?

Não. A forma de pagamento não altera a natureza tributária da receita.

Split payment significa fiscalização automática de todas as movimentações?

Não. Trata-se de mecanismo de segregação tributária associado à liquidação financeira, e não de fiscalização bancária universal.

31. Conclusão

A Reforma Tributária não permite concluir que haverá um único regime economicamente superior para todos os corretores e imobiliárias. O resultado dependerá da estrutura de cada operação. Para empresas individuais ou estruturas enxutas, com baixa intensidade de despesas geradoras de créditos e carteira predominantemente B2C, a permanência integral no Simples pode continuar apresentando racionalidade econômica relevante. Para empresas com maior estrutura, despesas potencialmente creditáveis e carteira predominantemente B2B, a apuração regular de IBS e CBS pode produzir resultado diferente.

Nenhuma dessas conclusões pode ser antecipada apenas pela comparação de alíquotas. A Reforma também modifica a importância dos contratos. A comissão deixa de poder ser observada apenas como percentual comercial e passa a exigir definição mais precisa de tributação, divisão entre parceiros e responsabilidade econômica pelo tributo.

A documentação fiscal, por sua vez, passa a ocupar posição mais relevante na própria arquitetura econômica da empresa. Ela ajuda a individualizar receitas, sustentar créditos, demonstrar custos, justificar repasses e reduzir divergências entre fluxo financeiro e contabilidade.

A informalidade também tende a se tornar progressivamente mais onerosa, não porque cada pagamento passe a ser automaticamente fiscalizado, mas porque a quantidade e a integração das informações aumentam. Em um ambiente assim, divergências podem ser legítimas, desde que possuam causa econômica e documentação compatível.

A principal mudança talvez esteja justamente nesse deslocamento. A tributação deixa de ser tratada apenas como um percentual calculado depois da operação e passa a integrar o desenho do próprio negócio. Preço, contratos, compras, fornecedores, tecnologia, clientes, parcerias e fluxo financeiro tornam-se componentes de uma mesma arquitetura econômica.

O desafio para corretores e imobiliárias entre 2026 e 2033, portanto, não será simplesmente descobrir qual será a futura alíquota do IBS e da CBS. Será compreender qual estrutura empresarial produz o melhor equilíbrio entre carga tributária, créditos, custo de conformidade, competitividade e segurança documental dentro do novo sistema.

Nota metodológica

Este artigo possui natureza técnico-informativa e analítica e não substitui parecer contábil, jurídico ou tributário individualizado. A Reforma Tributária encontra-se em processo de implementação e regulamentação, razão pela qual procedimentos operacionais, alíquotas de referência e interpretações administrativas deverão ser reavaliados à medida que novos atos sejam publicados.

Data de referência normativa desta versão: 6 de setembro de 2026.

Sobre o autor

Totti Maikuma é corretor e perito avaliador de imóveis, inscrito no CRECI-SE sob nº 7285 e no Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários — CNAI — sob nº 9.747. Atua por meio da Imobiliarista — CRECI 652-J, nas áreas de avaliação, perícia, consultoria, inteligência territorial e operações imobiliárias.

Referências normativas

• Emenda Constitucional nº 132, de 20 de dezembro de 2023
• Lei Complementar nº 123, de 14 de dezembro de 2006
• Lei Complementar nº 214, de 16 de janeiro de 2025
• Lei Complementar nº 227, de 13 de janeiro de 2026
• Legislação da Reforma Tributária do Consumo — Receita Federal
• Orientações da Reforma Tributária para 2026 — Receita Federal
• Opção pelo Simples Nacional e pelo regime de IBS/CBS em 2027 — Receita Federal